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Bajo los techos, un espacio a menudo inexplorado puede transformarse en una habitación habitable, pero este tipo de obras no se improvisa. Antes de colocar tabiques, aislantes o aperturas, es necesario hacer una verificación: la reforma de buhardillas puede requerir una autorización de urbanismo. Todo depende de la superficie creada, de la altura libre del techo o incluso del impacto visual en la fachada. Ignorar estos trámites expone a sanciones financieras y penales, a veces graves. Es mejor anticipar la regulación que sufrirla. Aquí está lo que debes saber antes de comenzar las obras.
¿Qué trámite administrativo según el proyecto?
La naturaleza de las obras previstas, su envergadura y la situación geográfica del bien determinan el tipo de declaración a realizar. Tres casos principales pueden presentarse: declaración previa, permiso de construcción o ausencia de formalidad.
Algunas reformas de buhardillas se consideran proyectos menores. Una declaración previa es suficiente si la superficie creada está comprendida entre 5 m² y 20 m² en zona no urbana no sujeta a un PLU, o si alcanza hasta 40 m² en zona urbana con un Plan local de urbanismo.
Es aconsejable tener la declaración previa de obras antes de comenzar las obras de renovación.
En este caso, es necesario llenar el formulario Cerfa n°13403, adjuntar planos y vistas del proyecto, y luego presentarlo en el ayuntamiento. Sin respuesta en un plazo de un mes (o dos en las zonas protegidas), la autorización se considera concedida. La autorización es válida por tres años a partir de su emisión.
Por encima de los límites autorizados por la declaración previa, se requiere un permiso de construcción. Esto concierne a superficies superiores a 20 m² en zonas fuera de PLU, así como aquellas que exceden 40 m² en sectores urbanos reglamentados.
Si las obras hacen que la superficie total de la vivienda supere los 150 m², se debe contratar obligatoriamente a un arquitecto para firmar el expediente.
La solicitud se realiza a través del formulario Cerfa n°13406, acompañado de documentación precisa. El plazo de instrucción es de dos a tres meses. En ausencia de respuesta, el permiso se considera tácitamente concedido.
Algunos proyectos muy limitados se libran de las obligaciones declarativas y es el caso si la altura libre del techo de las buhardillas es inferior a 1,80 metros, si la superficie del suelo creada es inferior a 5 m², o si no se añade ningún elemento que modifique el aspecto exterior (ni ventana de techo, ni buhardilla, ni modificación de la estructura).
No se impone ninguna formalidad en estos casos, pero el espacio no será reconocido como habitable en el plano fiscal o regulador.
Modalidades de declaración de una reforma de buhardillas
Ya sea una declaración previa o un permiso de construcción, la solicitud se realiza ante el ayuntamiento del lugar del bien, por entrega en mano propia, correo certificado o vía desmaterializada si está disponible.
Piezas a proporcionar imperativamente:
- Plan de situación del terreno
- Plan de las fachadas y techos antes/después de las obras
- Representación gráfica del nuevo volumen
- Fotografías del estado actual
Aquí hay una tabla de síntesis de las obligaciones en función de las zonas y superficies concernidas:
| Localización | Superficie creada | Tipo de autorización | Formulario | Obligación de arquitecto |
|---|---|---|---|---|
| Zona no urbana (fuera de PLU) | < 5 m² | Ninguna | Ninguno | No |
| Zona no urbana (fuera de PLU) | 5 m² a 20 m² | Declaración previa | Cerfa 13403 | No |
| Zona no urbana (fuera de PLU) | > 20 m² | Permiso de construcción | Cerfa 13406 | Sí si superficie > 150 m² |
| Zona urbana (con PLU) | < 5 m² | Ninguna | Ninguno | No |
| Zona urbana (con PLU) | 5 m² a 40 m² | Declaración previa | Cerfa 13403 | No |
| Zona urbana (con PLU) | > 40 m² | Permiso de construcción | Cerfa 13406 | Sí si superficie > 150 m² |
Atención, no se debe confundir el PLU y el POS (plan de ocupación del suelo), este último ha quedado obsoleto desde hace varios años.
Efectos fiscales de una buhardilla convertida en habitable
En cuanto una superficie se considera habitable, se vuelve tributable. Para ello, deben cumplirse varios criterios:
- Altura libre del techo superior a 1,80 metros
- Pendiente del techo superior a 30°, permitiendo un uso normal
- Accesibilidad y uso efectivo del espacio
Una vez finalizadas las obras, la superficie debe declararse a la administración fiscal en un plazo de 90 días mediante el formulario H1 (formulario 10867).
Esta declaración puede conllevar un aumento de la tasa sobre bienes inmuebles y una imposición a la tasa de residencia para las segundas residencias.
La superficie considerada es la definida por la ley Boutin, que se basa en la superficie de piso habitable excluyendo buhardillas no reformadas.
¿Cómo regularizar una reforma no declarada?
Una reforma de buhardillas realizada sin autorización aún puede regularizarse, siempre que se presente un dossier en el ayuntamiento. Este retoma los elementos de un expediente clásico, con la mención «Regularización de obras no declaradas» en la descripción del proyecto.
Si la administración acepta la solicitud, las obras se consideran puestas en conformidad. En cambio, puede exigir una adecuación a las normas o un retorno al estado anterior si el proyecto afecta el reglamento de urbanismo.
En caso de infracción no regularizada, las sanciones son severas:
- Multa que va de 1 200 € a 6 000 € por m²
- Riesgo de interrupción de las obras
- Obligación de demoler las obras
- Acciones penales con pena máxima de 6 meses de prisión
En paralelo, una declaración tardía a la administración fiscal permite ajustar la situación fiscal. La ausencia de declaración puede conllevar un ajuste fiscal y una multa de 150 €. Por ello, es mejor anticiparse y, en su defecto, actuar sin demora.
Consejos del profesional
El éxito de una reforma de buhardillas no se basa únicamente en la colocación de tabiques o el aislamiento: la estructura, la ventilación y el uso futuro son tres puntos clave a anticipar.
Los pisos de origen no siempre están diseñados para soportar los 150 kg/m² requeridos por las normas (DTU 51.3). Un dictamen de un ingeniero de estructuras o de un oficina de estudios técnicos es a menudo necesario para garantizar la estabilidad de la obra.
La ventilación, también, no debe ser descuidada. Un aislamiento eficiente sin renovación de aire adecuada fomenta la humedad y los mohos. Una VMC higrorregulable o una extracción específica permite preservar el equilibrio higrométrico.
El uso previsto puede implicar trámites adicionales: una buhardilla transformada en vivienda de alquiler o espacio profesional puede conllevar un cambio de destino, sujeto a autorización en algunas localidades. Una verificación previa ante el servicio de urbanismo es altamente recomendada.
Consejo práctico
Antes de cualquier trámite, solicite a su ayuntamiento un certificado de información de urbanismo operativo (formulario Cerfa 13410*02). Este documento gratuito, válido por 18 meses, especifica los derechos de construcción en su parcela, las servidumbres existentes (alineamiento, derecho de paso, perímetro ABF, etc.), y las reglas exactas del PLU.
Proporciona un marco de referencia fiable antes de presentar una declaración o un permiso.
Léxico
- PLU (Plan local de urbanismo): documento reglamentario municipal que fija las normas de construcción y uso del suelo
- Superficie de piso: suma de las superficies cerradas y cubiertas, calculada desde el reverso interior de las paredes, excluyendo conductos, huecos, estacionamiento y superficies < 1,80 m de altura
- Ley Boutin: norma que define la superficie habitable legal, utilizada para los diagnósticos de alquiler y el cálculo de algunas tasas.
- Ley Carrez: utilizada únicamente en copropiedad, esta medida considera las piezas cerradas con una altura libre al techo superior a 1,80 m
- BET (Oficina de estudios técnicos): gabinete de ingeniería encargado de verificar la factibilidad estructural, térmica o acústica de un proyecto
- VMC higrorregulable : sistema de ventilación que controla el caudal de aire en función de la humedad interior, ideal para las habitaciones renovadas
- Destino del edificio: uso reglamentario de una construcción (habitación, actividad profesional, alojamiento turístico, etc.)
- Perímetro ABF (Arquitectos de los edificios de Francia): zona sujeta a la opinión o autorización del ABF, especialmente cerca de monumentos históricos
- DTU (Documento técnico unificado): normas francesas que regulan las buenas prácticas en materia de construcción y renovación
Après une carrière dans le commerce, j’ai changé de métier il y a plusieurs années pour devenir rédactrice spécialisée dans la maison. Vous découvrirez sur ce site mes articles liés à l’énergie (pompe à chaleur, poêle, solaire, …), décoration et bricolage.