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Desde la reforma de 2021, construir una veranda implica mucho más que un simple proyecto de acondicionamiento. Ya sea cumplir con las normas urbanísticas, obtener las autorizaciones necesarias o actualizar su situación fiscal, las obligaciones se han multiplicado. Una veranda de unos pocos metros cuadrados puede ahora hacer que una casa pase a un régimen jurídico completamente diferente. Las sanciones por incumplimiento son severas, y los recursos a menudo son complejos. Aquí tienes un repaso de las nuevas reglas en vigor, para evitar errores costosos y anticipar mejor tu obra.
Lo que la normativa actual modifica en los trámites
El interés de tener una veranda ya no necesita demostración, pero debes saber que desde la entrada en vigor de la reforma en 2021, se requiere la intervención de un arquitecto obligatoriamente cuando el proyecto de veranda se ubica en una comuna no cubierta por un plan local de urbanismo (PLU) y la ampliación supera los 20 m².
La imposición de las verandas de menos de 20 m² es diferente y solo requiere una declaración previa de obras.
Esta obligación también se aplica cuando la superficie total de la vivienda supera los 150 m² tras las obras, independientemente de la zona en cuestión. El objetivo: regular la armonización urbana y limitar los excesos estéticos en las zonas sensibles.
¿Es necesario declarar sistemáticamente una veranda?
La adición de una veranda está sujeta a autorización siempre que la ocupación en suelo supere los 5 m². Solo los proyectos por debajo de este umbral, sin modificación de la superficie total más allá de los 150 m², pueden evitar cualquier trámite.
- Zona urbana con PLU: declaración previa entre 5 y 40 m²; permiso de construcción más allá
- Zona no urbana con PLU o sin PLU: declaración previa hasta 20 m²; permiso requerido más allá
- Casa alcanzando 150 m² tras las obras: permiso de construcción obligatorio, independientemente del PLU
Consecuencias en caso de irregularidad administrativa
Una veranda construida sin autorización te expone a multas de hasta 6.000 € por metro cuadrado, es decir, hasta 120.000 € para una estructura de 20 m². El Código de Urbanismo también prevé enjuiciamientos penales en caso de incumplimiento persistente.
En caso de no declaración, la veranda no figura dentro del perímetro de cobertura del contrato de seguro de hogar. Esto significa que ningún daño (incendio, robo, infiltraciones) será indemnizado si la estructura no está reconocida en el contrato. Algunos aseguradores exigen una extensión específica para cubrir esta nueva habitación.
Antes de cualquier siniestro, es imperativo verificar los términos del contrato y las exclusiones básicas y proporcionar una declaración descriptiva al asegurador con la superficie exacta.
Debes saber que los defraudadores son localizados gracias a la IA ahora, por lo que es arriesgado no estar en regla.
Construcción sin autorización: ¿cómo restablecer la conformidad?
Si la veranda se construyó sin autorización, es posible regularizar la situación únicamente si el proyecto respeta las normas vigentes en la fecha de la solicitud, y no las vigentes en la fecha de la construcción.
En caso de no conformidad persistente, el permiso de regularización puede ser rechazado, con obligación de puesta en conformidad o demolición.
Prescripción aplicable a las infracciones
Una infracción a las normas de urbanismo prescribe a los seis años, a partir de la finalización de las obras. Esto no exime de una regularización si decides vender tu propiedad, o si se inicia un procedimiento antes de la fecha límite.
El procedimiento no difiere de una solicitud clásica. Aquí están los documentos a proporcionar:
- Para una declaración previa: formulario Cerfa n°13703 o página 3/15 del Cerfa n°13404
- Para un permiso de construcción: formulario Cerfa n°13406, página 3/12
Cada solicitud debe incluir un expediente técnico conforme (planos, cortes, implantación, vistas de fachadas…).
Fiscalidad: ¿la veranda afecta tus impuestos?
Declarar tu veranda ante Hacienda es obligatorio en un plazo de 90 días desde la finalización de las obras. Aumenta la superficie habitable y entra en la base de cálculo de los impuestos locales.
Dos exenciones fiscales pueden aplicarse:
- 2 años de exención del impuesto sobre bienes inmuebles, según el artículo 1383 del Código General de Impuestos
- 3 años adicionales en caso de obras de ahorro energético, si son aprobadas por el municipio
¿Qué autorización según tu proyecto?
Toda modificación del aspecto exterior, incluso sin cambio de superficie, requiere una formalidad administrativa. La elección entre declaración previa y permiso de construcción depende de la zona, el tamaño de la veranda y la superficie final de la vivienda.
Para una declaración previa, este régimen se aplica principalmente si la veranda tiene menos de 40 m² en una zona urbana regida por un PLU, o menos de 20 m² en otra zona. También debe cumplirse que la superficie total de la vivienda se mantenga por debajo de 150 m² después de las obras.
El permiso de construcción se vuelve obligatorio tan pronto como la superficie de la veranda supera los 40 m² en zona urbana con PLU, o 20 m² en otra zona. También se requiere si, una vez añadida la veranda, la casa supera el umbral de los 150 m².
Por último, si la veranda mide menos de 5 m² y no hace superar los 150 m² de superficie de suelo, no se requiere autorización.
Expediente a preparar: documentos requeridos para la instrucción
Un expediente incompleto puede alargar los plazos o provocar un rechazo. Los elementos a proporcionar incluyen una copia del título de propiedad o un mandato del propietario, un formulario Cerfa adaptado a la naturaleza del proyecto, un plano de situación que permita localizar con precisión la parcela, un plano de macizo mostrando la implantación de la veranda y sus distancias a los límites separativos, y un plano de las fachadas integrando las modificaciones proyectadas.
Todo el expediente debe ser depositado en el ayuntamiento o mediante la ventanilla digital de autorizaciones urbanísticas (GNAU), cuando este servicio está disponible en tu municipio.
Consejos del profesional: lo que las instrucciones nunca te dirán
Como constructores especializados, vemos demasiados proyectos de veranda fracasar no por el trabajo en sí, sino por falta de anticipación.
Identifica cómo está la zona climática de tu municipio: en clima frío (zona H3), prioriza vidrios con aislamiento reforzado y perfiles con rotura de puente térmico.
También verifica el coeficiente de ocupación del suelo (COS), aún vigente en algunas comunas. Una veranda mal colocada puede bloquear cualquier futuro proyecto de ampliación.
En zona clasificada o cercana a un monumento histórico, la opinión del Arquitecto de los Edificios de Francia es imprescindible: materiales, tonos, volúmenes pueden imponerse. El aluminio lacado, certificado Qualicoat o Qualimarine, a menudo es necesario.
No descuides la ventilación: una veranda mal ventilada puede acumular rápidamente condensación. Integrar rejillas de ventilación o un sistema de ventilación mecánica controlada evitará moho y daños estructurales.
Infórmate sobre la tasa de urbanización local porque su tarifa, fijada por el municipio, puede variar considerablemente y añadirse al costo final sin previo aviso. En 2025, la base forfaitaria está fijada en 914 €/m² en la metrópolis.
Truco para aplicar ya mismo
Antes de comprar tu veranda, realiza una simulación del impacto solar usando una herramienta de modelado 3D. Programas gratuitos como SketchUp permiten visualizar la luz solar en tu fachada en diferentes momentos del año.
Esto te permitirá optimizar la orientación, añadir protecciones solares si es necesario (brise-soleil, persianas integradas), y elegir un vidrio adecuado para tu exposición.
Après une carrière dans le commerce, j’ai changé de métier il y a plusieurs années pour devenir rédactrice spécialisée dans la maison. Vous découvrirez sur ce site mes articles liés à l’énergie (pompe à chaleur, poêle, solaire, …), décoration et bricolage.